汕府辦〔2026〕8號

各縣（市、區(qū)）人民政府，市政府各部門、各直屬事業(yè)單位：

　　為進(jìn)一步規(guī)范我市城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)農(nóng)村宅基地規(guī)劃、審批和建房管理工作，切實(shí)保障農(nóng)民合理居住需求，維護(hù)農(nóng)民建房合法權(quán)益，助力“百千萬工程”提速推進(jìn)，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，經(jīng)市政府同意，有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

　　一、適用范圍

　　本通知適用于我市城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)權(quán)屬清晰的集體土地上農(nóng)村宅基地申請、審批和村民新建、改建、擴(kuò)建、翻建自有住房的管理。

　　二、堅(jiān)持規(guī)劃引領(lǐng)農(nóng)村住房建設(shè)

　　（一）因地制宜，提高規(guī)劃編制質(zhì)量與實(shí)效

　　農(nóng)村建房應(yīng)符合國土空間規(guī)劃。城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)及邊界處已明確城鎮(zhèn)化任務(wù)的村莊，原則上納入城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)詳細(xì)規(guī)劃統(tǒng)籌編制。暫無詳細(xì)規(guī)劃覆蓋的或正在編制規(guī)劃的區(qū)域內(nèi)，新增集中建房（含聯(lián)排式住宅、村民公寓式住宅，下同）可單獨(dú)編制地塊圖則；現(xiàn)有農(nóng)村居民點(diǎn)內(nèi)涉及新建、改建、擴(kuò)建、翻建、拆除的零星獨(dú)立式住宅建設(shè)，可以自然村落為單元編制規(guī)劃簡圖，作為實(shí)施層面的詳細(xì)規(guī)劃，按照《關(guān)于印發(fā)<汕尾市關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)控制性詳細(xì)規(guī)劃管理實(shí)施細(xì)則>的通知》（汕自然資〔2022〕633號）要求報(bào)批后作為核發(fā)規(guī)劃許可的依據(jù)。地塊圖則和規(guī)劃簡圖具體編制樣式參照附件執(zhí)行。

　　已有詳細(xì)規(guī)劃覆蓋的區(qū)域，現(xiàn)有農(nóng)村居民點(diǎn)內(nèi)建設(shè)零星獨(dú)立式住宅的，依據(jù)詳細(xì)規(guī)劃核發(fā)規(guī)劃許可，每戶宅基地用地面積、建筑高度等管控要求未在規(guī)劃中明確的，可參照項(xiàng)目所在地的縣（市、區(qū)）人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外農(nóng)村住房的管控要求執(zhí)行。詳細(xì)規(guī)劃實(shí)施過程中無法滿足農(nóng)村新增集中建房規(guī)劃管理需要的，應(yīng)啟動規(guī)劃修改。

　　（二）摸清需求，夯實(shí)規(guī)劃編制基礎(chǔ)

　　各縣（市、區(qū)）要嚴(yán)格落實(shí)“一戶一宅”政策，利用人口普查、年度國土變更調(diào)查、“房地一體”農(nóng)村不動產(chǎn)地籍調(diào)查、宅基地分配資格臺賬等多種成果，掌握存量住宅數(shù)量、位置、權(quán)屬和利用情況（如閑置、居住、流轉(zhuǎn)）等基礎(chǔ)信息。綜合考慮村莊發(fā)展、常住人口變化趨勢、土地利用現(xiàn)狀與潛力、村民新增分戶需求以及全域土地綜合整治工作實(shí)施、“拆舊建新”意向等因素，合理預(yù)測農(nóng)村住房建設(shè)、公共服務(wù)設(shè)施配套等用地規(guī)模與時(shí)序，建立農(nóng)村建房需求臺賬。

　　（三）科學(xué)選址，保障農(nóng)村建房安全

　　各縣（市、區(qū)）編制規(guī)劃中應(yīng)合理安排農(nóng)村住房建設(shè)用地布局，完善農(nóng)村基礎(chǔ)和公共服務(wù)設(shè)施。用地選址應(yīng)當(dāng)避開以下區(qū)域：公路建筑控制區(qū)、鐵路建筑界限范圍和電力線路保護(hù)區(qū)；河道、水利工程管理范圍；崩塌、滑坡、泥石流、地面塌陷等地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)和隱患點(diǎn)；陡坡、沖溝、洪泛區(qū)等危險(xiǎn)地段，法律法規(guī)規(guī)定禁止農(nóng)村建房的其他區(qū)域。嚴(yán)格控制削坡建房。

　　三、分區(qū)施策，引導(dǎo)農(nóng)村建房布局優(yōu)化

　　（一）禁建區(qū)域范圍及其管控要求

　　范圍包括城市綠線、藍(lán)線、紫線、黃線和一級工業(yè)用地控制線范圍；國土空間規(guī)劃為公共管理與公共服務(wù)用地、交通運(yùn)輸用地、公用設(shè)施用地、綠地與開敞空間用地；近三年擬征收及土地儲備計(jì)劃區(qū)域、政府組織實(shí)施的重大建設(shè)項(xiàng)目區(qū)域，以及國家法律、法規(guī)禁止自建房（個(gè)人建房）的其他區(qū)域。

　　區(qū)內(nèi)不得批準(zhǔn)農(nóng)村新建、擴(kuò)建住房，如需改建、翻建的，須是鑒定為D級的危房，須符合“一戶一宅”要求、權(quán)屬清晰，須控制在原有合法產(chǎn)權(quán)建筑面積和原基底范圍內(nèi)，不得改變使用性質(zhì)。

　　（二）限建區(qū)域范圍及其管控要求

　　范圍包括戰(zhàn)略發(fā)展區(qū)域；重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)平臺；風(fēng)貌管控重點(diǎn)地段；5至10年內(nèi)由政府組織實(shí)施的重大建設(shè)項(xiàng)目區(qū)域或因規(guī)劃需要進(jìn)行控制的區(qū)域。

　　區(qū)內(nèi)新增分戶建房主要通過建設(shè)村民公寓式住宅和聯(lián)排式住宅解決，控制新建獨(dú)立式住宅，并應(yīng)充分利用現(xiàn)有存量建設(shè)用地完善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套。

　　區(qū)內(nèi)允許符合“一戶一宅”要求、權(quán)屬清晰且位于現(xiàn)狀農(nóng)村居民點(diǎn)內(nèi)的零星獨(dú)立式住宅建設(shè)。

　　（三）可建區(qū)域范圍及其管控要求

　　范圍為除上述兩類地區(qū)以外的區(qū)域。

　　區(qū)內(nèi)鼓勵村民公寓式住宅、聯(lián)排式住宅等集中建房形式。沒有集中建設(shè)用地用于集中建房的，或確需解決現(xiàn)狀農(nóng)村居民點(diǎn)內(nèi)零散建房需求的，允許采取獨(dú)立建房方式保障建房需求。

　　四、加強(qiáng)新建農(nóng)村住房全程管控和服務(wù)

　　（一）嚴(yán)格執(zhí)行宅基地“一戶一宅”制度

　　農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。對人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的村莊，鼓勵通過建設(shè)村民公寓式住宅或聯(lián)排式住宅保障村民戶有所居。“一戶一宅”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及宅基地申請不予批準(zhǔn)情形，參照項(xiàng)目所在地的縣（市、區(qū)）人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外農(nóng)村住房的管控要求執(zhí)行。

　　（二）分類制定農(nóng)村住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

　　農(nóng)村住房建設(shè)后退鐵路、公路、城市道路、河道、架空電力線路、長輸天然氣管道等的距離，應(yīng)符合國家、省、市相關(guān)規(guī)范要求。

　　獨(dú)立式住宅、聯(lián)排式住宅的每戶宅基地用地面積標(biāo)準(zhǔn)和建筑高度參照項(xiàng)目所在地的縣（市、區(qū)）人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外農(nóng)村住房的管控要求執(zhí)行。新建聯(lián)排式住宅的宅基地用地紅線主要朝向間距4-6米，次要朝向在滿足農(nóng)村防火規(guī)范的前提下不宜低于2米（聯(lián)壁式住宅建設(shè)除外）。村民公寓式住宅建設(shè)應(yīng)以安全、舒適為目標(biāo)，至少同時(shí)滿足10戶住房需求，建筑高度不高于80米，且應(yīng)與周邊區(qū)域風(fēng)貌相協(xié)調(diào)，建筑間距應(yīng)符合消防、通風(fēng)和日照要求；在用地條件允許的情況下，宜采用較低建筑密度和較高綠地率，增設(shè)停車位，提升村莊人居環(huán)境水平。

　　現(xiàn)有農(nóng)村居民點(diǎn)內(nèi)的零星獨(dú)立式住宅建設(shè)，原則上要滿足現(xiàn)行相關(guān)建筑設(shè)計(jì)和工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；受各種客觀歷史條件限制無法滿足的，優(yōu)先異址新建，無法異址建設(shè)的，在保障公共利益和妥善考慮相鄰關(guān)系人利益的前提下，經(jīng)論證，建筑退距、建筑間距、消防車道、消防救援場地設(shè)置等指標(biāo)和要求可按不低于現(xiàn)狀水平控制，但應(yīng)綜合運(yùn)用新技術(shù)、新設(shè)備、新材料，及提高建筑外圍護(hù)結(jié)構(gòu)防火性能、增設(shè)室外消火栓和加強(qiáng)后期使用管理等保障措施提高結(jié)構(gòu)、消防安全水平。

　　各縣（市、區(qū)）可結(jié)合實(shí)際情況細(xì)化農(nóng)村住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

　　（三）推廣農(nóng)村住房設(shè)計(jì)通用圖集

　　新建或改造農(nóng)房應(yīng)與周邊整體環(huán)境協(xié)調(diào)，延續(xù)周邊原有建筑色彩、材質(zhì)，避免色彩突兀、搭配繁雜、反差過大。各縣(市、區(qū))可根據(jù)需要在《汕尾市農(nóng)房設(shè)計(jì)通用樣式圖集及農(nóng)房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)指引》基礎(chǔ)上編制農(nóng)村住房設(shè)計(jì)通用圖集或農(nóng)村住房風(fēng)貌選型要素指引，供村民免費(fèi)選用。風(fēng)貌選型要素指引應(yīng)明確色系、屋頂、墻面、窗戶、裝飾線、勒腳等要素管控要求。圖集或指引應(yīng)注重結(jié)合本土文化，傳承、弘揚(yáng)海陸豐傳統(tǒng)民居建筑特色。

　　（四）優(yōu)化建房審批程序和農(nóng)村住房建設(shè)管理

　　農(nóng)村建房依據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃、地塊圖則或規(guī)劃簡圖核定的規(guī)劃條件以及本通知要求辦理農(nóng)村宅基地審批手續(xù)（原已辦理相關(guān)合法用地手續(xù)且建房范圍不超出原審批范圍的除外）和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

　　建設(shè)獨(dú)立式住宅的，以村民為建設(shè)單位參照項(xiàng)目所在地的縣（市、區(qū)）人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外農(nóng)村住房的相關(guān)要求向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）申請《農(nóng)村宅基地批準(zhǔn)書》。建設(shè)集中住宅的，由村民委托村委會（村集體經(jīng)濟(jì)組織）為建設(shè)單位編制農(nóng)村集中建房方案，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）審核同意報(bào)縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)后，向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）申請《農(nóng)村宅基地批準(zhǔn)書》。建設(shè)單位或個(gè)人憑合法的使用土地的證明文件、符合規(guī)劃條件的建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案等材料向縣級以上地方人民政府自然資源主管部門申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

　　各縣（市、區(qū)）可結(jié)合實(shí)際情況細(xì)化建房審批流程。

　　（五）實(shí)施農(nóng)村住房建設(shè)全程監(jiān)督管理

　　鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)指導(dǎo)村級組織將宅基地申請條件、農(nóng)村住房建設(shè)審批程序、審批結(jié)果和投訴舉報(bào)方式在村委會、村民小組公開，并在施工現(xiàn)場張貼《農(nóng)村村民住宅施工公示牌》接受社會監(jiān)督；嚴(yán)格執(zhí)行宅基地申請審查到場、批準(zhǔn)后丈量批放到場、基槽驗(yàn)線到場、施工過程監(jiān)督到場、住宅建成后核查到場的“五到場”制度；加強(qiáng)宅基地管理動態(tài)巡查，及時(shí)制止違法建設(shè)行為。建設(shè)工程開工前，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)測繪資質(zhì)的單位放線，并向市縣人民政府自然資源主管部門申請驗(yàn)線。建設(shè)工程竣工后，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)持建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程驗(yàn)線證明文件以及具有相應(yīng)測繪資質(zhì)的單位出具的測繪報(bào)告等材料，向市縣人民政府自然資源主管部門申請規(guī)劃條件核實(shí)。建設(shè)工程未辦理規(guī)劃條件核實(shí)的，建設(shè)單位或者個(gè)人不得組織竣工驗(yàn)收，產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條規(guī)定進(jìn)行處理。縣級人民政府及其農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、城市管理和綜合執(zhí)法等部門依據(jù)法定職責(zé)加強(qiáng)指導(dǎo)和監(jiān)督檢查。

　　建設(shè)村民公寓式住宅、聯(lián)排式住宅的項(xiàng)目，應(yīng)由具備相應(yīng)資質(zhì)的施工企業(yè)承接施工；建設(shè)獨(dú)立式住宅的，參照各縣（市、區(qū)）人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外農(nóng)村住房的規(guī)定執(zhí)行。

　　（六）提升不動產(chǎn)登記便利度

　　各縣（市、區(qū)）應(yīng)進(jìn)一步強(qiáng)化部門協(xié)同聯(lián)動，鼓勵將農(nóng)村宅基地地籍調(diào)查、用地審批和不動產(chǎn)登記等全流程業(yè)務(wù)申請資料進(jìn)行整合、簡化。逐步深化宅基地申請、農(nóng)村住房建設(shè)等業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)信息共享。推進(jìn)宅基地審批與不動產(chǎn)登記“一窗受理、一次申請、全程聯(lián)辦”。推動宅基地和村民住宅不動產(chǎn)登記事項(xiàng)入駐鎮(zhèn)、村政務(wù)服務(wù)便民窗口。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）推廣“幫辦代辦”機(jī)制，在尊重村民意愿的前提下，依法提供常態(tài)化材料代收、集中頒證等服務(wù)。鼓勵不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)推行“一次登記”模式，支持房屋建成后同步申請宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記。

　　五、建立健全保障機(jī)制

　　（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)

　　堅(jiān)持和加強(qiáng)黨的全面領(lǐng)導(dǎo)，建立健全市級統(tǒng)籌指導(dǎo)、縣級屬地負(fù)責(zé)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）具體落實(shí)、村級前端管理的工作組織機(jī)制。縣（市、區(qū)）人民政府承擔(dān)城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)農(nóng)民建房工作的主體責(zé)任，統(tǒng)籌規(guī)劃、自然資源、住建、農(nóng)業(yè)農(nóng)村等部門依法履行監(jiān)管與審批職責(zé)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）落實(shí)屬地管理責(zé)任，做好建房資格審查、現(xiàn)場踏勘、日常巡查及違法建設(shè)行為的制止與報(bào)告工作。村（居）民委員會配合做好政策宣傳、材料核驗(yàn)、糾紛調(diào)解及村民自治管理。各級黨組織要將農(nóng)民建房規(guī)范管理納入基層治理重點(diǎn)任務(wù)清單，強(qiáng)化考核問效，確保城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)農(nóng)民建房有序、安全、合規(guī)。

　　（二）明確部門職責(zé)分工

　　農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門負(fù)責(zé)建立健全宅基地分配、使用、流轉(zhuǎn)等管理制度，負(fù)責(zé)宅基地違法用地查處整改，完善宅基地用地標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)宅基地合理布局和閑置農(nóng)房利用；組織開展農(nóng)村宅基地現(xiàn)狀和需求情況統(tǒng)計(jì)調(diào)查，及時(shí)將村民建房合理新增宅基地需求通報(bào)同級自然資源部門；參與編制國土空間規(guī)劃。自然資源部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)宅基地用地計(jì)劃指標(biāo)和規(guī)劃許可管理等工作；在國土空間規(guī)劃中統(tǒng)籌安排宅基地用地規(guī)模和布局，滿足合理的宅基地需求，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批和規(guī)劃許可等相關(guān)手續(xù)，依法辦理宅基地及其地上房屋的不動產(chǎn)確權(quán)登記。自然資源、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、城市管理和綜合執(zhí)法部門依職責(zé)指導(dǎo)或履行違法用地和違反規(guī)劃的認(rèn)定和查處工作。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)農(nóng)村住房建設(shè)的設(shè)計(jì)、施工、質(zhì)量驗(yàn)收，組織開展鄉(xiāng)村建設(shè)工匠培訓(xùn)工作，提供便民的本地風(fēng)格或風(fēng)貌農(nóng)房設(shè)計(jì)圖集。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）負(fù)責(zé)開展轄區(qū)內(nèi)各類違法用地、違法建設(shè)情況的巡查工作，對于巡查發(fā)現(xiàn)的相關(guān)違法用地、違法建設(shè)的行為及時(shí)勸阻并報(bào)送上級部門進(jìn)行查處；對私搭亂建行為進(jìn)行督促整改。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)履行宅基地所有權(quán)人主體職責(zé)，健全宅基地管理有關(guān)制度，確保宅基地分配使用公開、公平、公正，將宅基地管理和建設(shè)要求等內(nèi)容納入村規(guī)民約。

　　（三）強(qiáng)化要素保障

　　農(nóng)村住房建設(shè)應(yīng)優(yōu)先使用存量建設(shè)用地，不占或少占耕地。對選址位于第二次全國土地調(diào)查和第三次全國國土調(diào)查認(rèn)定的村莊用地范圍內(nèi)，且符合縣鎮(zhèn)級國土空間總體規(guī)劃以及低效用地再開發(fā)有關(guān)政策規(guī)定的情形，縣級人民政府可按建設(shè)用地依法辦理相關(guān)手續(xù)。農(nóng)村建房涉及新增建設(shè)用地的，用地計(jì)劃指標(biāo)由國家統(tǒng)一保障，實(shí)報(bào)實(shí)銷；確需占用耕地的，補(bǔ)充耕地指標(biāo)由縣級人民政府統(tǒng)籌落實(shí)，無法落實(shí)的可在市域范圍內(nèi)統(tǒng)籌調(diào)劑。

　　本通知自印發(fā)之日起施行，有效期三年。本通知由汕尾市自然資源局負(fù)責(zé)解釋。本規(guī)定執(zhí)行過程中，如有國家、省最新規(guī)定的，從其規(guī)定。

附件：地塊圖則和規(guī)劃簡圖制圖樣式

　　汕尾市人民政府辦公室

　　2026年5月28日